Frecuentemente nuestros clientes nos consultan acercan de inquilinos que no quieren desocupar una vivienda, luego de haber incurrido en falta de pago u otra causal legal (en nuestro medio las establecidas en el Art. 24 de la Ley de Inquilinato), con el pretexto que la ley les concede un “plazo de gracia” (entiéndase gratuito), que va desde uno hasta tres meses, para buscar sosegadamente nueva vivienda y vivir mientras tanto a costillas del arrendante.

De entrada, no existe ninguna disposición legal que otorgue semejante plazo de gracia. La pregunta que surge es: ¿porqué, entonces, se argumenta con tanta frecuencia este plazo imaginario?

Razones históricas y prácticas

¿Existe alguna edad conveniente para hacer el testamento?

Las razones son más que todo de carácter histórico y práctico: El tema de inquilinato en Latinoamérica data de muchos años atrás (nuestra vigente Ley de Inquilinato data de junio de 1961), por lo que sus regulaciones estaban mayormente enfocadas a la protección de los derechos de aquellas grandes masas de personas de escasos recursos (por lo general campesinos y obreros), en su mayoría procedentes del área rural o del interior de la República, que junto con sus familias, se domiciliaban en las grandes urbes (especialmente en mesones, pupilajes, piezas en casas de apartamiento, etc.), en busca de mejores condiciones de vida y oportunidades de trabajo.

Este fenómeno lamentablemente ha persistido hasta la fecha. Ello llevó al legislador a colocar al Estado como agente regulador de las relaciones contractuales entre los dueños de viviendas y los inquilinos de las mismas, siempre que fuera para uso familiar o para establecer pequeños negocios donde también residía el arrendatario, a fin de evitar que el ejercicio irrestricto del Derecho a la Libre Contratación (Art. 23 de la Constitución salvadoreña), provocara  abusos a los derechos fundamentales de las familias sin recursos, principalmente por verse expuestas, de la noche a la mañana, a las inclemencias de la intemperie y otros peligros consecuentes, en especial perjuicio de las mujeres, niños y sus escasos bienes.

Inquilino moroso

Consecuente con lo anterior, la legislación de inquilinato impide cualquier intento de desocupación, desahucio o expulsión “exprés” (sin mayores trámites) de la vivienda afectada, ya sea a través de regulaciones contractuales que así lo dispongan, las cuales serían en todo caso consideradas “no escritas” (entiéndase ilegales) y, por ende, no acatables; o por medio de un procedimiento judicial o extrajudicial “sumarísimo”, donde no se pudieran garantizar debidamente los derechos del arrendatario y su familia.

En su lugar se prescribe todo un Proceso formal y garantista por Incumplimiento de Contrato de Arrendamiento, y aunque se le designe como “sumario”, puede en el mejor de los casos durar hasta seis meses, e incluso más tiempo si el inquilino se empecina en llevarte hasta la ejecución forzada de la respectiva sentencia por medio de la autoridad policial (lo cual es otro trámite separado).

Es dicho proceso civil, la única vía legal para exigir la terminación del respectivo contrato arrendamiento, junto con el desalojo del inmueble y la condena de los cánones vencidos y no pagados.

Esto último muy improbable de llevarse a feliz término, debido a los costos de los trámites de ejecución forzosa y la casi segura carencia de bienes embargables a nombre del ejecutado.

           
Inquilino moroso

¿Qué podemos hacer?

Como fácilmente podemos colegir, es mejor llegar a un acuerdo amigable y extrajudicial con el inquilino, a fin de que desocupe la vivienda dentro de un plazo prudencial y razonable para ambas partes.

Este plazo resultará siempre más aceptable del que probablemente tocará esperar de llevar la controversia a la esfera judicial, ahorrándote no solamente tiempo, sino la inversión económica que implica el desarrollo de todo el proceso, así como innumerables dolores de cabeza debido a lo engorroso, tedioso y muchas veces injusto de la situación para el propietario, como ocurre con los inquilinos malintencionados y acostumbrados a saltar como pulgas de vivienda en vivienda, sorprendiendo la buena fe de sus propietarios y aprovechándose a sus anchas de las regulaciones garantistas de la legislación de inquilinato.

Han habido muchos casos lamentables donde esta clase de inquilinos han aguzado tanto su ingenio maquiavélico, que logran exasperar a los propietarios hasta hacerles caer en algún delito o falta penal, a fin de amedrentarlos y continuar así ocupando gratuitamente sus viviendas por tiempo indefinido.

Otros se han hecho verdaderos “expertos” en procesos de inquilinato, hasta el punto de conocer y aplicar (a través de un abogado poco ético) todas las tácticas dilatorias posibles, así como todos los recursos que franquea la ley, durante las diversas fases del proceso (ya sea que procedan o no).

Lamentablemente en nuestra sociedad, el descaro de muchos inquilinos llega al punto de recurrir sin motivo hasta la propia Corte Suprema de Justicia, a través de un Proceso de Amparo Constitucional, el cual a la larga no prosperará, pero – en el ínterin de su análisis jurídico – les permitirá continuar establecidos en la vivienda ocupada hasta dos años más.

Por si fuera poco, hay inquilinos que a su vez establecen (con o sin anuencia del arrendante) otros subarrendamientos (reales o ficticios), lo cual conforme al Art. 695 del Código Procesal Civil y Mercantil salvadoreño, obliga a trámites y plazos adicionales para concederles derecho de audiencia y defensa a los supuestos subarrendatarios.

Para rematar, este mismo artículo, en su inciso final, otorga un plazo “adicional” al inquilino, una vez ya vencido en juicio, así: “Cuando el inmueble fuera la vivienda habitual del ejecutado se le dará un plazo de un mes para desalojarlo. Transcurrido el plazo señalado, se procederá al inmediato lanzamiento.”

Conclusiones

Si después de haber concedido un plazo prudencial al inquilino para que desocupe la vivienda, éste lo incumple y empieza a solicitar prórrogas sin fundamento serio o llegas al convencimiento de que en realidad no tiene la menor intención de cumplir con sus promesas; debes urgentemente recurrir a un abogado a fin de entablar el proceso respectivo, de manera que no siga corriendo el tiempo inútilmente, sin lograr la anhelada recuperación de tu propiedad.

 Si este artículo fue de utilidad, déjanos tus comentarios. También te invitamos a seguir nuestro Blog. Contáctanos si tienes alguna inquietud sobre este tema.

Written by Jorge Ernesto Serrano

Jorge Serrano, Director, Serrano Jaime Consultores. Es Abogado y Notario, se especializa en Derecho Mercantil, Civil y Administrativo, Escrituración y Contratos. Procesos Sancionatorios, Contenciosos y Constitucionales para empresas, ONG's, emprendedores y familias. Asesor externo para Firmas Legales en el área de Derecho Administrativo para empresas de varias industrias. Diplomado en Estudios Bíblicos y Teológicos. Como Facilitador de Movilización Misionera ha impartido cursos en Rep. Dominicana, Centroamérica, y varios países de Suramérica.  Autor de El Surfista de Dios, Reflexiones Jurídicas, Misionológicas y otros escritos. Colabora con Empréndete.sv, Revista Derecho y Negocios y otros.

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