Como consecuencia del COVID-19 y la grave crisis económica, son literalmente miles los hogares así como micro, pequeñas y medianas empresas (MIPYMES) que se han visto afectados en sus ingresos mensuales, de manera que – aunque lo deseen – no le pueden hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones crediticias, entre las cuales se encuentra el pago del respectivo canon de arrendamiento por la vivienda o local comercial que alquilan.
En vista a múltiples consultas que he tenido en estas semanas respecto a este tema -y con razón- quiero compartirte hoy estas líneas, para aclarar dudas a todos los afectados.
La Fuerza Mayor y el Caso Fortuito
Desde tiempos inmemoriales, la Fuerza Mayor y el Caso Fortuito se han considerado como justos impedimentos o excusas suficientes para que toda persona afectada no incurra en mora de pago o de cumplimiento de otras obligaciones de dar, hacer o no hacer alguna cosa, por lo menos temporalmente (Arts. 1309, 1321 y 1331 del Código Civil).
Aunque el Artículo 43 de nuestro Código Civil los vuelve sinónimos por razones prácticas, ya que las condicionantes y efectos son literalmente los mismos, como veremos adelante, y en muchos casos hasta se confunden o fusionan, en líneas generales podemos diferenciarlos de la siguiente manera:
- El CASO FORTUITO es un acontecimiento natural inevitable, tal como: terremoto, huracán, maremoto, catástrofe, epidemia, pandemia, derrumbe, deslizamiento de tierra, avalancha, inundación, naufragio, incendio, etc.; y
- La FUERZA MAYOR se constituye en una imposibilidad física insuperable, provocada por el hombre, tal como: estado de guerra, de sitio, de emergencia, rebelión, sedición, revolución, insurrección, graves perturbaciones del orden público, sabotaje, invasión del territorio, actos de la Autoridad, de grupos armados lícitos, de fuerzas de ocupación, de delincuentes, etc.
En ambos casos, es requisito esencial que el hecho sea:
- Extraordinario, previsible o imprevisible, pero que no se pueda resistir o superar;
- Que no sea provocado por dolo o negligencia inexcusable por quien lo alega; y
- Que impida racionalmente el cumplimiento de determinadas obligaciones.
Arrendamiento y la crisis económica
En nuestra actual situación de calamidad pública, podemos decir que el caso fortuito lo constituyen dos eventos naturales graves: la Pandemia Covid-19 y la Tormenta Tropical Amanda seguida de Cristóbal; mientras que la fuerza mayor está configurada por una interminable lista de Decretos Legislativos y Ejecutivos, emitidos a raíz de tales crisis, que de alguna manera restringen nuestros derechos individuales y sociales, así como nuestra capacidad de hacerle frente a obligaciones de diverso tipo.
Decretos emitidos por la crisis
Como medida adicional y meramente confirmatoria a la regla general anterior, desde los inicios del Estado de Emergencia en que nos vemos inmersos, la Asamblea Legislativa estuvo emitiendo variados Decretos Legislativos de Emergencia, mediante los cuales esencialmente declaraba que: “No incurrirán en incumplimientos de obligaciones contractuales y tampoco penalidades civiles y mercantiles, todas aquellas personas que se vean imposibilitadas de cumplir sus obligaciones por estar afectadas directamente”.
La negociación en tiempos de crisis es vital
Aunque a la fecha dichos Decretos no están vigentes, obviamente la situación de fuerza mayor o caso fortuito, como causal legal de exclusión de responsabilidad por incumplimiento de obligaciones y como mecanismo de suspensión de plazos contractuales, permanece inalterable y, por consiguiente, no es legalmente viable el desalojo de un inquilino por incurrir en mora del canon mensual de arrendamiento, siempre que tal circunstancia sea resultado directo de la crisis nacional existentes; lo cual será fácilmente establecido en cualquier proceso judicial promovido contra el presunto deudor – cuando se logre activar el funcionamiento normal de los tribunales – dado el hecho notorio de la pandemia y posterior tormenta tropical.
Un artículo del Código Procesal Civil y Mercantil, es clave y enteramente claro al respecto:
“Al impedido por justa causa no le corre plazo desde el momento en que se configura el impedimento y hasta su cese. Se considera justa causa la que provenga de fuerza mayor o de caso fortuito, que coloque a la parte en la imposibilidad de realizar el acto por sí.” (Art. 146 Código Procesal Civil y Mercantil)
En cuanto a la posibilidad de que el arrendante fuerce o intimide al arrendatario, con el objeto de aceptar convenios mediante los cuales haga más gravosa su situación de mora, ya sea cobrando intereses adicionales o postergando el pago de los cánones adeudados por causa de la calamidad, como que si nada hubiere pasado; o que pretenda impedirle la entrada a la edificación arrendada; o cambie la chapa para tal efecto; o trate de saldar la presunta deuda con la retención o confiscación ilegal de las pertenencias del arrendatario. Todas estas actitudes u otras similares son totalmente ilegales y hasta delictivas, teniendo el afectado todo el derecho a denunciarlas ante la Policía Nacional Civil, Fiscalía General de la República, Procurador de Derechos Humanos y la Defensoría del Consumidor.
Dicho sea de paso, en la inmensa mayoría de arrendamientos de locales comerciales, es más que evidente que tanto el arrendatario como el arrendante se encuentran en la misma situación de imposibilidad de cumplir con sus obligaciones; ya que los aludidos Decretos no solamente prohíben al primero realizar su actividad mercantil, que le serviría para cancelar la renta; sino que prohíben al segundo la apertura del respectivo edificio o centro comercial, de manera que no puede cumplir con su deber de proveer instalaciones para el libre uso y goce del arrendatario.
En estos casos, es de justicia y equidad pactar en el ínterin el pago de un simple bodegaje o rescindir el contrato sin responsabilidad para ambas partes.
Finalmente, recomiendo a los arrendatarios llegar a acuerdo francos, justos y equitativos con los arrendantes, a fin de evitar controversias futuras y hasta enemistades innecesarias, ya que todos estamos en la misma tempestad de la pandemia, aunque no precisamente en el mismo barco, pues ello dependerá de la capacidad de resistencia económica que pueda ostentar el deudor o el acreedor en cada caso específico, lo que nos debe mover a llegar acuerdos de mutuo beneficio y consenso, por el bien de la armonía social y la nación toda.
«Es mejor ser justo y tener poco que ser malvado y rico. Pues la fuerza de los malvados será destrozada, pero el Señor cuida a los justos». Salmos 37:16-1
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CEO y Co-Founder de Serrano Jaime Consultores. Abogado y Notario de El Salvador, Diplomado en Estudios Bíblicos y Teológicos, MBA por FUSAI. Más de 25 años de experiencia asesorando empresas, emprendedores, ONG’s y familias en Derecho Mercantil, Civil y Administrativo, Escrituración y Notariado, así como procesos Sancionatorios, Contenciosos y Constitucionales. En su servicio con ONG’s cristianas, ha impartido cursos de movilización misionera en República Dominicana, Venezuela, Perú y toda Centroamérica. Escritor de El Surfista de Dios, editor y colaborador para Revista Derecho y Negocios y otros medios.